对房企而言，疫情夹缝中衍生出更多产品创新空间。紧贴客户需求，从室内空间的储物收纳、多套房设计、宽尺度阳台、LDK一体化、洄游动线串联，到社区的无接触通行、快递消杀收取、精细化物业服务、注重参与感的景观打造等，都为打造身心灵全方位的健康住宅赋能。与此同时，企业产品系持续迭代升级，推成出新，绿色、健康、科技成为趋势标签。

一、需求：客户观望情绪浓厚“多房”、“大面积”户型需求被激发

2022年上半年，在疫情多地爆发的冲击之下，购房客户观望情绪持续蔓延，投资性需求维持低位，以落户婚房为主的“刚性”需求占比持续上升；在楼市低迷行情下，老带新全民营销后继乏力，渠道营销优势凸显。

客户在长期居家隔离中，对居住痛点更有切身体会。房间数少、面积不够、功能性差的痛点催生了新的换房需求。三房两卫是购房主旋律，客户对大面积段的需求明显提升，对物业服务在重视度也不断加大。

后续随着疫情好转可控，经济复苏，楼市回暖，客户的购房热情也将随着升温，但三四线城市的观望情绪可能需要更长时间消化。

1.客户观望情绪浓郁，客户触达愈发依赖渠道

1）购房迫切度：在房企暴雷、楼市下行和疫情爆发的三重重创下，购房者观望情绪浓郁（略）

2）购房主力客群：市场低迷时，以落户婚房为主的置业需求成为绝对主力

从2022年2月开始，以落户婚房为主的“刚性”置业需求购房占比突破60%关口，并持续向上攀升，在4月刚需占比甚至高达71%。而近一年内，改善需求占比稳定保持在15%的水平，投资性需求占比则逐渐下滑至10%左右。

我们明显可以看出，当市场在底部运行的时候，是投资退场，刚需入场的状态。真正在“抄底”楼市的，其实是需求弹性最弱的刚需。尽管对房价和市场仍有疑虑，却无法如改善需求一般持币等待。

他们为了分户自住、落户或购置婚房等“刚性”需求不得不在市场低迷时抓住机会赶紧上车。因此在当下抓住刚需的心，就能抓住市场的复苏。我们需要更关注刚需在疫情之中被激发出对产品的新需求和渴望。

3）客户触达途径：疫情蔓延、经济下行、楼市受挫之下，渠道为王（略）

2.疫情激发了“多房”、“大面积”的户型升级需求

1）户型：三房成为购房标配，“多房”趋势显现（略）

2）面积段：疫情明显加速了小户型客户对110平以上产品的改善置业

二季度的疫情在各方面对客户购房需求产生了大的冲击，特别是在面积段上，“不够用”、“太小了”、“压抑感”不断表达着大众对居住面积的不满足感。如果说此前的想买大房子来自于“多多益善，越大越好”的心理满足感，在疫情之下对大面积段的需求成为难以妥协的刚性需求。

人们对舒适人均面积的期待，在疫情刺激下，被显著放大了。尤其是140平以上的改善户型需求占比大幅上升。2022年一季度还有近五成客户想要购买110平以下的房子，而在疫情之后的二季度，该比例降至不到四成。

3.小户型业主对家庭公共空间有明显面积焦虑；大户型业主更强调物业服务和社区邻里这样的情感需求

1）小户型困于面积焦虑，大户型追求优质物业

分面积段我们可以看出，客户的居住体验受到面积段的硬约束，不同面积段的客户痛点明显不同，提升居住体验的侧重也随之改变。

当居住面积小于110㎡时，房间数少、面积过小是人们的最大痛点，此时需要通过合理设计整合扩容，不浪费任何空间，小屋变大。

而当居住面积大于110㎡时，人们就不再具有面积焦虑，此时开始更多的关注物业服务和功能设施等可大幅提升舒适度的改善型需求；当面积超过140㎡时，物业服务、社区人文环境成为关键性因素，高阶的品质感来源于服务和邻里层次，尤其是物业服务做好了，能俘获38%的高端人士的芳心。

2）小户型客户的面积焦虑集中在客厅、厨房和阳台三大家庭公共空间上（略）

3）大户型客户重视物业服务，择邻而居成为未来诉求

大面积段客户，在室内空间上更具灵活性，他们把目光更多的聚焦在社区物业服务和邻里圈层之上。购买140m2以上面积段的客户对物业服务的关注度高达38%，比110m2以下的客户关注度高至少11个百分点。

我们在此次上海疫情中看到，不同物业的小区将面临截然不同的生存体验。在特殊时期，物业的组织能力和应急能力直接决定了业主的居住体验。在疫情中，好的物业服务甚至是“保命符”般的存在。

因此，在疫后时代，业主对于物业的需求更体现在软性管理实力上。相较于举办各类活动，他们更看重物业的管理水平和细致程度。在封控小区的核酸检测中是否能有序组织，降低交叉感染风险；沟通交流是否耐心到位，切实为居民答疑解惑；对于有特殊需求的业主是否协助解决，提供资源渠道；对于不配合的业主是否敢于管理干预，不惹事也不怕事。

同时如果小区物业服务智能化程度高，生活服务线上一键触达，反馈及时高效，那在日常生活也会给居民带来极佳的居住体验。

除物业服务之外，我们还发现“社区团购”的成型也让大众对“邻里”提出新的要求。曾经“圈层打造”在购房者心里只是似有若无的一个营销概念，但在这次疫情之下，具有了实体。

我们曾经以为凭借发达的城市经济体系和便利的网络互联，“不知邻里”的生人社会也能过得开心无忧。而这次疫情也让大家重新意识到“远亲不如近邻”的熟人社会仍旧在最关键的时刻保障着我们的生活。因此，择邻而居，不仅是一种选择，更是一份安心的保障，也是未来社区重要的“软性配置”。

二、产品：疫情加速产品迭代企业产品创新的同时更关注与C端的连接

1.产品成交结构：四房及以上、大面积段产品市场成交走高

1）房型：三房产品仍是主力，四房成交比重显著上扬

2022年上半年，根据CRIC重点监测的194个城市数据显示，三房仍是成交主力，但成交套数比重较往年有一定回落，占比55.7%。与此同时，四房产品成交比重显著提升，较去年增长3.2个百分点至25.2%。此外五房及以上产品成交占比虽然不高，但稳中提升0.3个百分点。

究其原因，三胎开放政策以及疫情居家隔离均是其导火索，对人们的生活习惯、社会心理，乃至家庭结构等方面均产生影响与改变作用。

一方面，随着三胎政策的开放，将逐步推动家庭结构的改变。

另一方面，2022年上半年疫情来势汹汹，全国众多城市受此影响不得不实现居家办公、居家网课。在此情境下，独立的工作、学习空间，保证彼此不受干扰，一定的独处空间等需求激增，房间数量少成为一大痛点，原本鸡肋般的客卧及书房成为新宠，四房乃至更多客房户型的产品得到市场青睐。

2）面积段：三胎政策叠加疫情下的需求，140㎡以上改善型产品成交比重上升

过去两年，基于小面积段产品总价较低，高房价城市需求旺盛，以及小户型产品市场存量较高，去库存推高成交等因素，市场总体成交住宅面积小型化特征显著。而2022年上半年以来，尽管110-140㎡户型产品仍占据成交主力，但140㎡以下面积段产品则成交比重全线下跌，140㎡及以上改善型产品成交比重则显著上扬，其中140-180㎡户型产品成正占比较上年提升1.2个百分点至11.8%，180㎡以上户型产品较上年提升1.1个百分点至3.7%。

究其原因，一方面是基于三胎政策的开放，叠加疫情衍生出更多独立空间需求，购房群体更倾向于“一步到位”、多变、可改的户型，在面积段需求上自然趋于更大、更宽敞。另一方面，2022年上半年房地产市场持续承压，叠加疫情冲击，多数三四线城市新房均价同比加速下行，同样的总价段可购得更大面积产品，加之通胀预期，购房群体需求向大面积段产品倾斜。

3）三房和四房产品紧凑化趋势逆转，一线城市该特征尤为凸显（略）

2.企业产品升级：产品创新动力持续，服务与用户建立深度连接（部分略）

行至2022年，房企修炼产品力内功，打造核心竞争力以应对行业变局早已成为行业共识。上半年，各大房企积极应对行业变化，从客户需求出发，对产品进行迭代升级，推动产品服务力的升级，进一步提升产品竞争优势。

3.项目亮点特征：疫情加速从室内空间到社区景观、从健康住宅到科技赋能的多维度产品升级

1）疫情加速健康住宅产品发展（略）

2）室内动区多维度升级

室内居住空间方面，很多房企在室内动区布局上做出了多维度升级，一方面，动区采光和景观视野进一步提升，一些边套户型通过打造270°转角光幕厅，实现动区景观面环绕，打造推门见景的视觉体验。同时，玻璃幕墙将室内外环境串联，营造一种“无界感”，从而从而从视觉上延伸空间尺度。

3）社区景观亲自然、重参与

越来越多的社区在有序植物空间中精心策划些“凌乱”，除了景观装饰作用，更注重“可触摸的自然”，通过视觉、触觉、嗅觉、以及植物与昆虫鸟类所形成的生态环境，促进感官和认知刺激，帮助增加社交和互动，形成社区全龄心理疗愈所，大大提升人们居住幸福感。

（节选：克而瑞地产研究  ）